188金宝搏什么时候可以登 专访|老骥伏枥,与单伟豹“空间折叠”对话的30分钟

2020-01-11 12:26:10

作者:匿名

摘要:

即便是已经进入古稀之年,路劲集团董事局主席单伟豹依然对外在着装有一份精致的要求。公元207年,53岁的曹操写下了“老骥伏枥,志在千里”,同样在年老之时的单伟豹或许同样有一番期许。天文学上有一个概念叫做:“时空折叠”。从第七届凤凰网全球华人不动产盛典现场联系约访不到30分钟达成共识,到与凤凰网房产对话短短30分钟,他能迎面直击抛出的每一个问题,横向解剖,纵向延展,有见解,不苟同,又保有尊重。

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188金宝搏什么时候可以登,来源:风财讯

香港路劲基建董事局主席单伟豹

在视频采访开始之前,他理了理搭在肩上的灰色围巾,慢条斯理地问了句:“戴围巾好,还是不戴好?”

即便是已经进入古稀之年,路劲集团董事局主席单伟豹依然对外在着装有一份精致的要求。语速不快,抑扬顿挫之间,你能隐约感受到当年十里洋场的“软侬”声调,与刻入血液中的绅士内涵。

生于上海,长于香港,从香港激荡到内地勇闯,2003年进入内地楼市的单伟豹在带领企业享受地产转型红利的同时,也经历过并购顺驰的峥嵘岁月,一声“豹哥”道出了他在地产行业的地位。

2019年,前三十名的开发商已占了整个市场销售总额的50%,数字上来说他们的销售增幅在慢慢下滑,所以大量开发商在开拓其他业务,如纯租的住宅、商业物业、文旅产业、健康事业、养老产业、或地产基金等。

英雄所见略同的是,“豹哥”同样对文旅产业颇为看重。他告诉凤凰网房产,路劲地产目前在无锡、郑州等地都有布局文旅小镇。

诚然,子承父业的单伟豹亲眼见证了房地产行业从崛起到蓬勃发展的过程,自然也窥视到了其中的巨大商机。

谈到国际ip的引入,单伟豹介绍:“随着入股holovis的交易完成,2018年路劲在中国开展了‘体验开发及转换’的业务,并向国内大型游乐运营商及开发商作出原创服务以及产品的输出。同时也与国内外各智慧财产权持有方进行了多方面的合作。今年会以优质的技术为核心并打造‘空间体验开发’的团队。”

对于香港的公司来说,80%的负债率足以让他们紧张。于近年来内地的房企而言,速度比负债更重要。

当带有审慎特性的香港房企路劲地产遇见了内地的激进,商业故事有了更多的博弈性。路劲一直在寻求一个平衡点,稳健发展前提下,提高速度。

虽然国内市场非单纯由市场主导,而是受政策影响较大,但单伟豹仍深信在未来的十至十五年,房地产开发依然是一个好的产业,可供未来发展。

在他看来,直至今天,估计国内仍有大约10%的人口由农村迁往大城市,那代表还有1.4亿新住客。整个中国生活水平不断提高,大部分人希望改善他们原有的居住环境,唯一不同的是现在的买家要求提高了,买家要的是“物有所值”,那些只要有楼就不怕没人要的日子已经一去不返了。

从公路之王跨界到地产行业,再到一举收购顺驰,都曾让单伟豹及其路劲赚足了媒体关注点。如今,他将公路投资建设的目光投向了“一带一路”的东南亚国家:“那边的公路回报率像极了十年前的中国”。

公元207年,53岁的曹操写下了“老骥伏枥,志在千里”,同样在年老之时的单伟豹或许同样有一番期许。

每天全国各地考察项目,当天上午在唐山考察项目,下午赶到北京、与聂梅生等一众地产学者展开圆桌论坛对话,采访结束之后又奔赴成都,这对于正值盛年地产人而言,尚需良好的体力。

“节奏快身体就会好,早上跑步,晚上唱歌,以前跑五公里,现在跑三公里。前段时间网上说,长寿的最好秘诀有两个:第一个是唱歌,第二个是跑步,我占了两席。”

天文学上有一个概念叫做:“时空折叠”。是一种因为强大的引力使空间发生扭曲的现象,就好比要从一张平整的纸一端到另一端除了走两点间的直线外,还可以直接把纸叠起来,让两点靠近。

笔者一直觉得眼前这位73岁还依旧精神矍铄的地产老将有一种短时间内“时空折叠”的“魔力”,这体现在在节奏十分紧张的每天里,他总能“短平快”地应对随时随地而来的变化,并运用大量的实践经验予以多维与条分缕析的解答。

从第七届凤凰网全球华人不动产盛典现场联系约访不到30分钟达成共识,到与凤凰网房产对话短短30分钟,他能迎面直击抛出的每一个问题,横向解剖,纵向延展,有见解,不苟同,又保有尊重。

如果说,意气风发、年轻好胜是每个地产大佬的共性,那么快节奏做工作,慢节奏定战略则是对单伟豹现时较为贴切的概括,在古稀之年,单伟豹身上达到了一种中庸又自然式的和解。

在时空聚焦的30分钟内,地产老将对时下文旅布局、国际ip、长租公寓暴雷、港企内地拿地、次贷危机、“第二曲线”、城市区域发展等诸多话题进行了回答。谈过去,讲转型、谋未来。

以下为采访实录:

谈转型

凤凰网房产:之前您有提到路劲正在布局文旅小镇,目前进展如何?

单伟豹:去年,永州特色小镇营业了,已经卖完了,还可以,能赚钱。春节完工的是无锡,明年还有新的小镇动工。

凤凰网房产:这些特色小镇主要聚焦文旅?

单伟豹:都是文旅的,其实是一个旅游集散地,以前的业态比较多,包括室内游泳池、水上乐园、儿童乐园、动物园、餐饮等。

凤凰网房产:目前,众多房企开始在文旅板块加紧布局脚步,但是文旅回报周期较长,您怎么看待赢利点的问题?

单伟豹:很多文旅小镇以住宅为主,我们也是有住宅配套,要不然文旅很难做的。因为,前三年没有现金流,必须住宅补助,等能够自己开业赚钱了再运营。很多没有住宅配套都做不下去,资金链断了或者投了很多钱一开业赚的很少,就会有危险。

凤凰网房产:路劲文旅也会引进一些国际ip吗?

单伟豹:我们有引进一个英国的品牌,向国内大型游乐运营商及开发商提供原创服务及产品输出。

凤凰网房产:路劲的特色小镇在选址上会有哪些要求?

单伟豹:我们还是会做以特色小镇为主的文旅,不做景点,其实特色小镇是一个旅游集散地,也是目的地,小镇的地点选址一定是附近要有大的景点。比如,郑州新密的特色小镇离少林寺只有30分钟的车程,游客晚上住在这里,有酒吧街、表演,旅游,晚上的消费很多,我们配套的是晚上所有的餐饮和娱乐。

凤凰网房产:小镇的选择会更倾向于哪些城市?

单伟豹:因为是度假集散地,有一个很重要的点:周末很多城市人去度假所以选址的地方基本都是大城市旁边,会布局在人口至少超过五百万的城市附近。

谈市场

凤凰网房产:之前您有提到不看好房企布局长租公寓,今年长租公寓暴雷频繁发生正迎合了您之前的预测。

单伟豹:其实,美国、俄罗斯、甚至香港,廉租房都是政府自己做的,不计成本,建完给低收入者住,这也是政府应该做的,劫富济贫。目前,内地房企做长租公寓,租售比太低,我们用住宅地去建公寓、长租,回报率太低,企业面临生存难题。

凤凰网房产:有专家说,企业违约可能引发次贷危机,您怎么看?

单伟豹:中国哪有次贷?美国是首付都贷给你,那是次贷。任何人是不用拿一块钱就能住大房子,结果失业供不起,这是次贷。美国刺激很厉害,任何的东西都可能转化成“危机”。中国大部分是房地产拼命涨,年轻人无所谓,供不起房,就走了,反正也没有钱,中国哪有这些事情,一下子就付50%的首付。

凤凰网房产:年初您预测2019年会比2018年好一些,您觉得2019年的政策收紧力度会有放缓么?

单伟豹:预计会有所放缓。

凤凰网房产:您怎么看目前很多企业在提的行业“第二曲线”问题?

单伟豹:我觉得没有什么第一、第二,现在有一个大市场快来了——存量资产,你做还是不做,那是公司的决定。因为增量资产就算减一半你也做不完,你选择哪一个做,或者我选择两个都做,保持两个机会,这是你公司的决策。

凤凰网房产:现在有很多唱衰房地产的声音?您怎么看?

单伟豹:未来十到二十年,对于房地产我看不到什么理由不行,中国又没有次贷危机。未来别说二十年、三十年,永久性的房地产还是一个很好的行业,一定有人做得下去的。

凤凰网房产:现在有专家提出了一个概念,后开发时代,您觉得一个企业应该注意哪些问题才会活得更好?

单伟豹:每年政策变化当然有,政策变化最大的特点是公平,所有的房企都面临着同样的政策,大家受同样的待遇的情况下谁应变得快,应变得好谁就是胜出来的人,你不能说国家有政策变化,我不行了,人家还继续行,头十名的今年增长都很厉害。

凤凰网房产:在时下,您觉得一个企业怎样才能做得更大、更强,您有什么建议?

单伟豹:前十年你看所有的房企,胆子大的都走的快,中国的房价涨的太快了,在限购、限价之前涨的太快了,胆子大,你今年拿了地王,明年不赚钱,后年又赚钱了。但是,现在政策导致房地产目前比较稳定了,你要疯狂发展的机会已经过去了。核心还是要提升自己的质量,降低自己的成本,利用新的技术,那是必需的。管理严谨那是必需的,人才培养,那都是永远要做的事情,适应社会的变化,经济环境的变化,适应政府政策的变化也是必需的。

凤凰网房产:今年有一个特别有意思的现象,很多前几年从内地撤离的港企又加快了对内地的布局,您怎么看?

单伟豹:撤走后,香港环境不好,一对比还是大陆好一些,再进来了,做生意的人都是这样的,哪里好去哪里,没有永久不来了。感觉形势不好就走,结果发现判断错误了,当然回来了。

凤凰网房产:现在房企比较看好的两个地方,一个是粤港澳,一个是长三角,您怎么看这两个区域?

单伟豹:就像大家看好股票,一起炒,大家都说好,全冲进去了,地价一高就没有利润了。

万科这方面做的很好,找洼地,一个城市找洼地,全国找洼地的城市,在北京找大兴,投了很多。他们的眼光比较远。

西南地区的空间还是很大的。现在的四川、重庆、陕西一直没有怎么大发展,利润空间还是有12%的,你到沿海地区现在都是8、9%也做,没有办法。

谈企业

凤凰网房产:从公路起家到转型房地产,如果放眼未来,您想路劲成为一家怎样的企业,会有哪些规划与布局?

单伟豹:没有什么大愿景,我们现在有三块,一块是公路集团;一块是房地产集团,以住宅为主;另一块是产业集团,以做基金和文旅为主。公路方面,响应中央号召,在谈一带一路的公路。中国现在的公路回报率越来越低,我们会在东盟十国考察,那边的公路回报率好象十年前的中国,所以机会还是比中国大,唯一是对那边的法律、税务,关系不熟,不过我们1994年进大陆投资公路的时候也是对法律和税务不熟悉,所以这是一个过程,先到那边打开公路行业,也是一个很好的开始。路劲都是15%的利润率做,最近退到12%,现在国内做只能10%以下了,所以开辟到东南亚去了,并且也是响应国家“一带一路”的号召。

凤凰网房产:现在基金板块有怎样的进展?

单伟豹:现在的基金管理110亿规模,主要是轻资产。

凤凰网房产:基金会以怎样的形式合作?

单伟豹:房地产基金,投房地产的债券,投房地产的股权,但是是小股,做gp,做基金管理者。

凤凰网房产:会选择怎样的标的?

单伟豹:主要还是一些房地产项目,不会投企业,而是投项目,受压的资金链很脆弱或者被干掉的那种。以住宅项目为主,商业的几乎没有。

(文/王迪)